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上市房企负债率攀升财务指标恶化存货超13

发布时间:2019-09-14 05:49:24

上市房企负债率攀升财务指标恶化 存货超1.3万亿_中心

过去十几年来,中国房地产市场需求规模处于高速增长期,房价和土地价格均保持快速上涨,开发商单靠持有资产的升值即能实现盈利。

然而,进入2014年,房地产市场回归均衡,房价由过往的单边快速上涨转为上下区间波动,成交量同比亦出现下滑。相应地,房地产行业总体销售收入增速开始放缓,库存和成本不断上升,利润率开始下滑,房企负债率高企、资金短缺等问题突显。简单的规模扩张、增加利润的方式,在2014年已经走到尽头。重压之下,房企转型成为2014年的主题,并且将延续到2015年。而其中最关键的是融资的转型即地产金融化的趋势,包括万科、万达、绿地、复星等都在寻求金融化、轻资产的路径;一些中小房企则面临资金链危机,甚至出局的境况。

多项财务指标恶化

据中原地产研究部统计,截至日前公布2014年年报预告的上市房企合计38家,整体看降温趋势明显:38家企业中首亏达到了9家,预减续亏4家,略减3家。合计有17家企业业绩相比2013年出现了下滑。

细分来看,房企的多项财务指标在2014年开始恶化。首先是库存。截至2014年三季度末,A股143 家房企累计库存绝对值达19622亿元,同比增长25.4%,创下历史新高。剔去其中已售未结的项目,即预收账款,上市房企的真实库存也达到13431亿元,同比增36.61%。据世联行估算,上述库存大致需要3.1年的时间进行完全去化,这个时间接近2008年和2011年的峰值,反映开发商去化压力大。

库存高企带来的是供求关系逆转,市场竞争激烈,房企不得不加大销售费用抢夺市场份额。另外,拿地成本不断提高,间接使开发商增加对现金的需求,扩大融资规模,从而导致2014年上市房企财务费用上升。行业平均三费占比达到11.22%,为五年来最高水平。其中销售费用上升0.37个百分点,管理费用上升1.04 个百分点,财务费用上升1.05个百分点。

由于行业总体销售收入放缓而费用大增,房企经营现金流严重短缺。数据显示,2014年前三季度A股上市房地产开发商经营活动产生的现金流净额为-1297.27亿元,负值缺口同比大幅上升77.3%;筹资活动产生的现金流净额是1888亿元,较去年同期上涨55.1%。

与此同时,上述房企同期营业收入达4551.87亿元,同比仅增长9.7%,增速较2013年的36.41%明显放缓;毛利率为32.7%,同比略微下滑2.4个百分点;净利润率为511.74亿,同比下滑10.5%,归属上市公司股东净利润458.92 亿,同比下降8.1%。


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