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中江地产守望孤城

发布时间:2019-08-21 02:34:35

  8年来只有一个房地产项目,江西中江地产股份有限公司(中江地产,60005 .SH)可谓是A股上市房地产公司中的一个异类。伴随着房地产调控的经年累月,中江地产和那座“紫金城”愈发危机四伏,前途堪忧。 在借壳效应昙花一现之后,中江地产的业绩开始窘态毕露。截至2011年,公司 年的净利润复合增长率为-56.89%,而净资产收益率只有2%。 这源于上市公司的业绩只能单一倚靠城市综合体项目“紫金城”。由于这座号称“南昌第一城”的欧式风情综合体项目过于漫长的建设期和培育期,且恰恰中江地产的全部家当都押在了紫金城项目中,使得中江地产只能去承受股东和市场对其业绩的广为诟病。 在万达系经理人和大连一方集团进入中江地产后,大打“文化牌”的中江地产希望在紫金城的运营上更进一步。在苦苦“守望孤城”多年后,中江地产能否迎来转机? 业绩低迷 从履历上来看,以制药扬名国内的江中集团在房地产方面并没有光鲜的业绩,在地产业务上市前,其主要负责地产开发的平台江中置业仅在海南等地开发过少量的住宅项目,既没有形成规模化,也没有足够的品牌实力,在、人才、资金方面都算不上专业的房地产公司。 “中江地产的拿地能力和市场化操作能力很一般,不用说和国内比较强的房企比,就是与本地专业开发商也很难竞争。”一位南昌业内人士表示。 在2006年成功借壳上市后,原本号称在各地有多处地产项目的江中置业被证明基本没有后续开发能力,在处置了原有资产后,上市公司全部的人力、财力都被投入到紫金城的开发之中。 事实上,紫金城项目也仅仅是江中集团机会型进入地产的例证,偶然色彩浓厚。 该项目用地原本就是原上市公司ST江纸造纸厂搬迁后的575亩老厂房工业土地,是南昌市政府当年引入江中集团保壳时的“嫁妆”。由于位置处于新城建设的核心,开发和自然资源条件良好,该地块被定位为南昌地区集居住、商业、、娱乐为一体的超级城市综合体,众多分析人士都不吝溢美之词,认为紫金城将成为江中集团和中江地产的一棵“摇钱树”。 然而,在勉强保证借壳时承诺的 年业绩后,紫金城漫长的开发周期几乎令中江地产左支右绌,业绩从2008年开始一路下滑。尽管中江地产2011年净利润比上一年增长了1 9.12%,但也只有0.16亿元,相比借壳初期过亿元的净利润差别悬殊, 年的净利润复合增长率为-56.89%,5年来的净资产收益率分别为 6.59%、29.16%、1.7%、0.85%和2%。 观察者大多指出,紫金城开发周期过于缓慢,而中江地产全部资金都投入到该项目中,没有余力再进行拿地和融资,业绩的下滑和波动在所难免。 “平心而论,紫金城这种综合体模式还是符合房地产市场需求的。”一位券商地产分析师表示,“但是A股房企的估值模式中还没有对城市综合体的具体估值概念,大多都是要求快速周转以使规模和利润不断增长,紫金城这种项目无法在A股上市公司中体现价值。” 尽管中江地产在2011年年报中提到,单一项目风险重重,公司土地储备严重不足,将考虑“面向江西省内市场寻求适合公司发展的项目,从地域的广度和产品的多样化领域探索新的发展机遇,拓展多层次的市场”,但68%的净负债率对于销售前景极不确定的中江地产而言仍然显得较高。其2011年年底的货币资金为9470万元,但短期负债加一年内到期非流动负债为1.75亿元。对外扩张可能性并不大。 而且,在业绩始终无法提升以及紫金城的开发运营存在各种问题的情况下,中江地产的股东乃至紫金城业主都纷纷指责江中集团作为大股东的不作为,认为其并未尽到扶持上市公司以及项目发展的。 浮现转机 实际上,中江地产股东与紫金城业主对江中集团“不作为”的指责并不确切,为了打造好紫金城,江中集团在操盘手和战略股东安排上走了两步关键的棋。 2011年9月6日,中江地产公告称,“因工作调整,公司现任总经理何行真先生辞去总经理之职,公司现任财务总监罗鹃女士辞去财务总监之职”。取而代之的,是“聘任王大庆为中江地产总经理,聘任田东礼先生为中江地产财务总监”。 该人事变动在业内引起不小震动,因为王大庆和田东礼都曾经是万达集团的干将。王大庆曾任万达集团长春房地产有限公司总经理,其操盘的长春红旗街万达广场取得了巨大成功;而田东礼则是王大庆引荐而来,曾先后在万达南昌公司、福州公司和总部分管财务工作。 中江地产这次走马换将用意昭然,重金挖来具有国内一流城市综合体运作经验的万达集团经理人,就是为了运作被集团和上市公司寄予厚望的紫金城项目。 此前业内人士曾经质疑,中江地产的高管基本都是江中制药的原班人马,一群来自制药公司的领导层如何能够让一家地产公司延续性地发展,的确令人担忧。而这次人事更迭在一定程度上缓和了这种疑问。 王大庆履新后立即着手对中江地产的理念进行调整,在房地产调控对房企销售不利的情况下,王大庆将公司2012年的主题定为“文化年”,并将紫金城定位为“南昌首席文化大城”,正式启用紫金城艺术中心、组建紫金城艺术委员会,定期推出具有江西特色的文化艺术展览。可以看出,这一思路与万达集团极力打造的文化产业概念一脉相承。 此外,一方集团的战略性引入,也让中江地产在引进万达系人马后再次增添了“大连背景”。来自大连的一方集团不仅与万达集团交情匪浅,更在商业物业的开发与投资上经验丰富,其战略合作伙伴包括世界五百强家乐福、百安居、特力屋、迪卡侬、喜达屋、洲际等。 在江中集团改制后,一方集团持有存续式分立的中江集团 4.4 %的股份,是仅次于江西省国资委的第二大股东,显然无论是运营紫金城、注入资产还是另外拿地,一方集团都有很高的话语权。 而江中集团也在其官方站上对这一合作表达了乐观的期望,“依托东大连一方集团有限公司在开发运营商业地产和旅游地产领域里积累的丰富经验和雄厚的资本实力,将紫金城购物公园打造成南昌乃至中部地区最具特色、回报最丰厚的综合商业社区,形成商务、金融、休闲、娱乐与居住为一体的开发模式。” 显然,江中集团这两步棋路里,中江地产的商业地产图谋已经若隐若现。在引入强援并转变思路后,中江地产能否改变多年业绩尴尬的现状并展露新貌,令业内人士拭目以待。

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